Teorie

Pojem hodnoty

Při oceňovaní je důležité definovat pojem hodnoty, která má být a je výsledkem ocenění.

V rámci běžné metodiky oceňování je nejčastěji používanou definicí hodnoty - hodnota tržní, kterou je možné definovat takto:

"Tržní hodnota je chápána jako pravděpodobná peněžní částka, za níž by daný majetek v daném okamžiku změnil vlastníka, a to převodem mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím, přičemž žádná strana není k prodeji nebo nákupu žádným způsobem nucena a kupující i prodávající jsou stejnou měrou seznámeni se všemi podstatnými skutečnostmi."

Při zjištění hodnoty majetku (obecně) se většinou používají tři přístupy k ocenění:

  • nákladový přístup
  • porovnávací přístup
  • příjmový přístup

Přehled oceňovacích metod a přístupů - obecně

Stručný přehled popisuje všeobecně přijímané oceňovací přístupy a metody, které se většinou zvažují při ocenění.

Nákladový přístup
Nákladový přístup vychází z principu reprodukce: obezřetný kupující by za majetek nezaplatil více, než by byla cena za kterou by mohl získat obdobný majetek nebo vybudovat podobný majetek. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách.

Porovnávací přístup na základě podobných prodejů
Tento postup vychází z předpokladu, že účastníci tržních transakcí kupují na základě porovnání (srovnání); tedy i tento postup vychází z principu reprodukce. Jinak řečeno vychází z předpokladu, že obezřetný kupující by za daný majetek nezaplatil víc než představuje cena za nabytí majetku se stejnou užitnou hodnotou a kvalitou.

Tato metoda předpokládá průzkum tržních informací o prodejích a nabídkách majetku podobného majetku oceňovanému.

Cena porovnatelného majetku se následně upraví o charakteristiky, které jsou odlišné v porovnaní s charakteristikami příslušného majetku (jako jsou např. datum prodeje, lokalita, typ, stáří a technický stav a pravděpodobné budoucí využití.).

Na základě aplikace průměrné ceny se získá odhad hodnoty na principu porovnávacího přístupu.

Příjmový přístup
Tato metoda vychází z principu předpokládaných očekávaní že: typický investor, případně kupující, koupí na trhu majetek, ze kterého bude mít v budoucnosti příjmy a výhody.

Prvním krokem je odhadnout potenciální hrubý příjem z daného subjektu. Tento teoretický příjem se musí vztahovat na oceňovaný majetek.

O tohoto potenciálního hrubého příjmu se musí oddělit i náklady spojené s provozem majetku.

Po uplatnění i těchto srážek se získá odhad čistého provozního příjmu.

Oceňování podniků

Příjmový přístup - diskontované čisté cash flow (Income Approach - Discounted Net Cash Flow)
Tento přístup je založen na předpokladu, že hodnota obchodní společnosti je současná hodnota budoucích ekonomických příjmů získaných majiteli společnosti. Tato metoda vyžaduje následující analýzy: analýza výnosů (revenue analysis), analýza nákladů (expense analysis), analýza kapitálové investice (capital investment analysis), analýza kapitálové struktury (capital structure analysis), analýza reziduální hodnoty (residual value analysis) a analýza diskontní sazby (discount rate analysis) zahrnující prozkoumání obchodního, tržního a investičního rizika.

Srovnávací metoda - transakční metoda (Market Approach - Transaction Method)
Tato metoda určuje ocenění na základě porovnání podniku s ostatními podniky - pokud existují, které byly koupeny, prodány nebo spojeny v nedávné minulosti. Po získání informací z databází při vyhledávání evropských a mezinárodních tržních transakcí v daném odvětví, následně vypočítáme hodnoty na základě hodnoty výnosů, nebo dalších násobků odvozených z databáze transakcí.

Srovnávací metoda - Kapitálový trh (Market Approach - Capital Market)
Tato metoda stanovuje hodnotu s ohledem na pohyb akcií na kapitálovém trhu ostatních srovnatelných podniků, takže pro tento účel vybíráme některé ze srovnatelných podniků a to ze společností, jejichž akcie jsou veřejně obchodované na mezinárodních trzích a které působí v podobném oboru jako oceňovaný podnik.

Nákladový přístup (Cost Approach)
Tento přístup oceňuje hodnotu pomocí ocenění skutečné tržní hodnoty čistého obchodního jmění.

Nákladová metoda je založena na analýze jednotlivých složek aktiv. Od celkového součtu oceněných aktiv je odečítána hodnota veškerých závazků podniku. Jednotlivá aktiva se oceňují samostatně a to vždy metodou odpovídající charakteru oceňovaného aktiva. Oceňují se aktiva vedaná v rozvaze podniku, ale i aktiva jež nejsou vedená v účetní evidenci jako např. ochranné známky, licence, patenty, lidské zdroje, know-how atd.

Oceňování nemovitostí

Nákladová metoda
Při nákladovém přístupu se hodnota u nemovitého majetku rozkládá na svoje jednotlivé složky související s pozemky a stavbami a zařízeními.

Prvním krokem je odhad tržní hodnoty pozemku tak, jako kdyby byl nezastavěný a bylo ho možné podnikatelsky upravit (zhodnotit) v souladu s principem nejvyššího a nejlepšího využití.

Následně se odhadne hodnota budovy na základě výpočtu reprodukčních nákladů (zpravidla na principu stavebního propočtu za použití THU), přičemž se odečte odhad kumulovaných odpisů.

Příčiny snížení hodnoty je možné rozdělit do těchto kategorií:

Fyzické: fyzické zhoršení způsobené opotřebením v důsledku stáří a používání.

Funkční: zastarání v důsledku faktorů, jakými jsou například špatná konstrukce (design) budovy, dispoziční uspořádání atd. Může se jednat o nadměrnou (nadbytečnou) vybavenost, například povrchové úpravy nebo úpravy konstrukce, které kupec a nájemce většinou neuznají z hlediska ekonomických podmínek.

Externí: zastarání způsobené negativními externími faktory, které se vymykají kontrole, např. poloha majetku z hlediska sousedních objektů nebo regionu, slabá ekonomika, nestabilní nebo nejisté politické prostředí, nadbytek volných prostor na trhu, který má za následek pokles sazeb nájemného atd.

Hodnota budovy se následně přičte k hodnotě pozemku a tím se získá odhad hodnoty majetku na základě nákladového přístupu.

Výnosová metoda
Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena jako rozdíl diskontovaných příjmů z pronájmu či provozu nemovitosti (pronájmu jednotlivých bytových či nebytových prostor nemovitosti) dosažitelných za dobu její životnosti a diskontovaných výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení takových příjmů vedle pořizovací ceny (správní a udržovací náklady, obnovovací náklady, daň z nemovitosti a pojištění stavby). Ocenění je prováděno výnosovou metodou na základě diskontovaného cash-flow (DCF) s použitím čisté současné hodnoty (podmínka NPV=0), při respektování platných daňových předpisů a při použití nekonstantních a nelineárních průběhů makroekonomických a mikroekonomických ukazatelů reflektujících předpokládaný vývoj české ekonomiky.

Součástí metody diskontovaných peněžních toků, která je variantou příjmového přístupu, jsou následující analýzy:

Analýza příjmů vychází ze specifické prognózy která vychází z dané struktury užitných ploch nebo ze specifického účelu dané nemovitosti, kvality a užitných vlastností nemovitosti a umístění nemovitosti. Konkrétně výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti.

Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti.

Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby.

Analýza reziduální hodnoty se vztahuje na hodnotu, kterou je možné přiřadit peněžním tokům za období, které je diskrétním výhledovým obdobím.

Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do konkrétního typu nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti.

Srovnávací metodapředstavuje postup, při kterém se odhaduje hodnota majetku na základě cen požadovaných v současnosti při prodeji a na základě cen dosahovaných mezi nezávislými partnery, dosažených při uskutečněných transakcích týkajících se majetků porovnatelných s majetkem, který je předmětem ocenění.

Pro výpočet srovnávací ceny se používají ceny již realizované při prodeji obdobných majetků (nemovitostí) na místním trhu popř. nabídkové ceny srovnatelných objektů v obdobných lokalitách. Informace o cenách jsou většinou čerpány z veřejně dostupných zdrojů a z databází oceňovatelů. Takto zjištěné ceny jsou upraveny několika koeficienty, které odráží rozdíl v atraktivitě umístění, v kvalitě a rozsahu vybavení srovnávané a oceňované nemovitosti.

  • koeficient technického stavu, který zohledňuje technický stav nabízené a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd.,
  • koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění srovnávané a oceňované nemovitosti,
  • koeficient funkční využitelnosti, který zoh

Novinky [↑ Nahoru]

Hledáme posily našeho týmu

19. 2. 2018

Pro pražskou centrálu hledáme nové kolegy na pozice:

Pokud Vás zajímá a baví oceňování, rádi přijímáte nové výzvy a nechcete jednotvárnou pracovní náplň, určitě shlédněte naši nabídku spolupráce.

celý článek >

---

Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu

3. 8. 2015

Ocenění majetkové podstaty je důležitou součástí insolvenčního řízení. Výsledky ocenění jsou určující pro řadu rozhodnutí a ovlivňují průběh insolvenčního procesu.

celý článek >

---

Riziková prémie trhu - konference ACEB 2014

11. 11. 2014

Náš kolega připravil příspěvek zabývající se rizikovou prémií trhu pro výnosové ocenění podniku v rámci mezinárodní ekonomické konference v Singapuru.

celý článek >

---

Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy

27. 2. 2014

Seminář "Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy" pod záštitou ministra dopravy pana Antonína Prachaře a pod záštitou předsedy Hospodářského výboru pana Ivana Pilného se uskutečnil v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky. Ředitel společnosti EQUITA Consulting přednesl příspěvek, jehož cílem bylo shrnutí role znalce v procesu výstavby dopravní infrastruktury v České republice.

celý článek >

---

Menu sekce [↑ Nahoru]