Podklady pro ocenění

Nemovitosti

K provedení ocenění nemovitostí je potřebné zajistit:

a) nejvýše tři měsíce starý výpis z katastru nemovitostí s údaji o oceňované stavbě či pozemku, kopii katastrální mapy s oceňovaným pozemkem, stavebně technickou dokumentaci skutečného provedení oceňované stavby, příp. dokumentaci rozestavěné stavby ve formě vytištěné nebo binární (výkresy ve formátu DWG nebo DXF) a stavebně právní dokumentaci stavby (zejm. kolaudační rozhodnutí, příp. stavební povolení),

b) nabývací listiny k oceňované stavbě či pozemku,

c) předchozí zpracovaná ocenění oceňované stavby či pozemku,

d) tabulkovou sumarizaci stávajících výměr čistých podlahových ploch oceňované stavby ve členění podle jednotlivých podlaží a podle určení jejich užití a tabulkovou sumarizaci výměr jednotlivých oceňovaných pozemků ve formě vytištěné nebo binární (v tabulkách textového formátu, kde jednotlivé položky jsou odděleny známým oddělovačem, příp. přímo ve formátu XLS),

e) doklady o obsahu příp. věcných práv sjednaných ve prospěch nebo k tíži oceňované stavby či pozemku a o obsahu smluv o užívání oceňované stavby či pozemku (zejm. nájemních smluv) a sdělit rozsah příp. cenové regulace bytových ploch,

f) pověření k jednání s uživateli oceňované nemovitosti, příp. vnitřními organizačními jednotkami a útvary Objednatele za účelem zjišťování údajů, potřebných k ocenění;

g) po dobu zpracovávání ocenění umožnit přístup do oceňované stavby nebo na oceňované pozemky.

2) K ocenění staveb nebo pozemků výnosovou metodou je zapotřebí:

a) sdělit výši roční daně z oceňovaných staveb či pozemků a výši ročního pojistného z majetkového pojištění staveb a

b) sdělit pořizovací cenu oceňovaných staveb nebo pozemků a zůstatkovou cenu k 1.1. roku ocenění a k 1.1. roku nadcházejícího.


Podnik

Podklady potřebné pro ocenění podniku:

A) Charakteristika předcházejícího vývoje

1) Nekonsolidované a konsolidované účetní závěrky za poslední tři roky v rozsahu výsledovky, rozvahy a přílohy k účetní závěrce sestavené podle českých účetních standardů, přiznání k dani z příjmu.

2) Výroční zprávy společnosti za poslední tři roky a zprávy auditora, byly-li závěrky ověřovány.

3) Výše v minulosti vynaložených nákladů na odstranění ekologických zátěží, které nepříznivě ovlivnily hospodářské výsledky.

4) Stručný komentář k historii podniku, vývoji na tuzemských a zahraničních trzích v minulosti a k situaci podniku na těchto trzích.

B) Současná situace

1) Výpis z obchodního rejstříku společnosti.

2) Aktuální výsledky hospodaření ke dni ocenění ve formě výsledovky, rozvahy a obratové předvahy nebo jiného výstupu, ze kterého by byly zřejmé obraty účtů sestavené podle českých účetních standardů, včetně jednoduchého komentáře vyjadřujícího, které výnosy a náklady účtované s delší než měsíční periodicitou nejsou proúčtovány nebo naopak jsou proúčtovány s předstihem (např. odpisy, pojistné, daň z příjmu, přechodné účty aktiv a pasiv atd.).

3) Vymezení

a) nestandardních výnosů a nákladů, které mimořádně nebo jednorázově ovlivňují hospodářské výsledky k datu ocenění (jednorázové prodeje majetku, pojistná plnění, škody, jednorázová snížení ocenění majetku do nákladů, odstraňování ekolo­gických zátěží atd.),

b) neobvyklé výše nebo neobvyklého vývoje stavu majetku a závazků jednorázově ovlivňující jeho hodnotu v účetnictví ke dni ocenění (mimořádně velké úhrady nebo zpoždění úhrad pohledávek nebo závazků, jednorázové přijetí nebo poskytnutí půjček atd.).

4) Soupisy majetku k datu ocenění:

a) dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek a daňové odpisové třídy u jednotlivých položek majetku; uvést případně vytvořené opravné položky s odůvodněním,

b) nedokončené investice s horizontem dokončení a s uvedením výdajů nutných na jejich dokončení,

c) dlouhodobý a krátkodobý finanční majetek a jiné krátkodobé finanční výpomoci s uvedením jejich označení, jmenovité hodnoty, množství nebo podílu na základním kapitálu (příp. na hlasovacích právech, nejsou-li totožná s podíly na základním kapitálu) a obchodovatelnosti; uvést případně vytvořené opravné položky s odůvod­něním. Účetní závěrku nebo předběžné výstupy z účetnictví za aktuální rok a zápisy z valných hromad podniků v daném roce, ve kterých má společnost rozhodující nebo podstatný vliv, nebo jiný dokument prokazující schválení účetní závěrky a rozdělení hospodářského výsledku za rok předcházející,

d) zásoby s identifikací

i) položek, jejichž ocenění v účetnictví se liší od reálných cen,

ii) nízkoobrátkových položek,

iii) položek, na které byly vytvořeny opravné položky,

iv) metod použitých při ocenění zásob,

e) pohledávky

i) s uvedením dlužníků, datem jejich vzniku a splatnosti, případně i příslušenství (zejm. úroků) k jednotlivým pohledávkám,

ii) se samostatným vyčleněním pohledávek v cizí měně,

iii) uvedení výše opravných položek a rezerv k pohledávkám,

iv) vyčlenění nedobytných a sporných pohledávek,

včetně komentáře k platební morálce dlužníků,

f) jiný majetek, soupis jeho podstatných položek s údaji o obsahu.

5) Soupisy závazků k datu ocenění:

a) závazky z obchodního styku

i) s uvedením věřitelů, datem jejich vzniku a splatnosti, případně i příslušenství (zejm. úroků) k jednotlivým závazkům,

ii) se samostatným vyčleněním závazků v cizí měně,

iii) důvody neuhrazení závazků po lhůtě splatnosti,

b) bankovní závazky

i) přehled úvěrů dle lhůty splatnosti a jejich výše včetně úrokových sazeb s uvedením způsobu splácení,

ii) kopie úvěrových smluv a jiných smluv o půjčkách,

c) rezervy v členění podle jednotlivých položek a účelu s uvedením

i) způsobu jejich oceňování,

ii) jejich další plánované tvorby,

iii) předpokládaného čerpání rezerv.

6) Časové rozlišení nákladů a výnosů a přechodné účty aktiv a pasiv - podstatné položky s údaji o obsahu.

7) Lidské zdroje - soupis pracovněprávních vztahů v členění podle hlavních kategorií, profesí nebo funkcí s uvedením mzdových a osobních nákladů na tyto jednotlivé kategorie, profese a funkce.

8) Podklady k ostatním podstatným skutečnostem:

a) soupis dalších obchodněprávních vztahů,

b) přehled soudních sporů aktivního a pasivního charakteru,

c) převzaté závazky a ručení,

d) předchozí zpracovaná ocenění podniku, jeho částí nebo některých částí majetku.

9) K nemovitému majetku výpisy z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíce) a kopie katastrálních map.

10) Charakteristika nehmotného majetku vedeného i nevedeného v účetnictví:

a) soupis práv k

i) ochranným známkám,

ii) užitným a průmyslovým vzorům,

iii) vynálezům a zlepšovacím návrhům,

iv) autorským dílům (zejm. software),

v) jiným majetkovým hodnotám, které nelze volně užívat nebo s nimi volně disponovat,

včetně fotokopie dokumentů prokazující jejich ochranu nebo termín ukončení ochrany těchto práv (např. z Úřadu průmyslového vlastnictví),

b) popis projektů, programového vybavení či jiných poskytnutých technických nebo jiných hospodářsky využitelných znalostí,

c) soupis licenčních smluv k předmětům průmyslového vlastnictví a smluv o obchod­ním zastoupení vč. ekonomických dopadů, vč. termínu ukončení těchto smluv

11) Soupisy:

a) nájemních vztahů aktivního a pasivního s uvedením předmětu nájmu, doby nájmu a výše nájemného,

b) leasingových vztahů aktivního a pasivního s uvedením předmětu leasingu, výše a periodicity nájemného, doby ukončení nájmu a kupní ceny předmětu leasingu při převodu na klienta.

12) Komentář k současné situaci a předmětu podnikání společnosti a jejímu postavení na tuzemských a zahraničních trzích (objemy, podíly na výrobě resp. službách, podíly na příslušných trzích). Význam konkurence a její hlavní představitelé na tuzemských a zahraničních trzích.

C) Predikce budoucího vývoje

1) Podnikatelský záměr pro nejbližší období:

a) strategický plán a cíl s uvedením způsobu dosažení cíle, hodnocení silných a slabých stránek vlastních výrobků ve vztahu k trhu, významní konkurenti,

b) analýza výrobních programů podle jednotlivých oborů, geografické rozdělení výrobních trhů, výrobní změny, náklady na výzkum a vývoj, ochrana životního prostředí,

c) analýza obratu - velikost, hlavní trhy, disponibilní výrobní kapacita věková struktura výrobků, výrobních programů (inovace), způsob kalkulace cen výrobků,

2) Identifikace majetku nepotřebného pro další podnikání (pozemky, stavby, zásoby atd.), který nemá vliv na tvorbu nebo výši budoucích výnosů.

3) Finanční plán na dobu alespoň 3 - 5 let počínaje aktuálním rokem. Soupis a sumarizace ročních plánovaných výnosů a nákladů a očekávaný vývoj majetku, vlastního kapitálu a závazků:

a) výnosy v členění podle jednotlivých položek včetně stavu jejich smluvního či jiného zajištění (smluvně závazné, smluvně nezávazné, ústní),

b) náklady v členění podle jednotlivých položek,

c) očekávané trendy vývoje stavu zásob, pohledávek, závazků a jejich obrátkovost

d) předpokládané způsoby financování (vlastní zdroje, cizí zdroje apod.) a jejich konkretizace

4) Plán rozvoje dlouhodobého majetku v horizontu následujících 3 - 5 let:

a) soupis pořízení jednotlivých investic nebo jejich vyřazení s uvedením druhu a výše investice a zařazením do odpisových skupin,

b) plánované akvizice nákup nebo prodej většího balíku cenných papírů nebo majetkových účastí.

Poznámka 1: U všech peněžních údajů uvádějte, jde-li o částky vyjádřené v současných cenách nebo v cenách budoucích.

Poznámka 2: Seznam podkladů může být v průběhu prací na ocenění dále rozšířen.

Poznámka 3: Podklady předkládejte v binární, případně v písemné formě. V případě soupisů dlouhodobého majetku, zásob, pohledávek a závazků požadujeme binární formu.



Movitý majetek

Seznam podkladů pro ocenění hmotného movitého majetku:

a) výpis z obchodního rejstříku vlastníka,

b) inventurní soupis investičního majetku a zásob k datu ocenění s uvedením pořizovací ceny, zůstatkové ceny, data pořízení, oprávek a daňové odpisové třídy u jednotlivých položek majetku,

c) vymezení majetkové podstaty v členění:

1) movitý majetek:
i) specifikace technologických celků, (název, typ, výrobní číslo, rok výroby, pořizovací cena, rok zařazení, technický stav, příslušenství)
ii) popis větších modernizačních nebo rekonstrukčních investic,
iii) soupis strojů, zařízení a jiného movitého majetku mimo provoz,
iv) směnnost strojů, revize,
v) pojištění,


2) zásoby - struktura (nepoužitelné, nepotřebné, rychloobrátkové zásoby atd.), metody použité k ocenění zásob, obrátka zásob,


Poznámka:
Podklady mohou být jak v písemné tak v binární formě. V případě inventurního soupisu investičního majetku a zásob požadujeme binární · formu.
Seznam podkladů může být v průběhu prací na ocenění dále rozšířen.


Pohledávky

Seznam podkladů pro ocenění pohledávky:


Varianta 1
Pro potřeby doložení ekonomického, personálního nebo jiného spojení mezi postupitelem a postupníkem ve smyslu odst. 3 §196a obchodního zákoníku:

i) fotokopie výpisů z obchodního rejstříku postupitele a postupníka
ii) složení akcionářů s uvedením počtu akcií a jejich jmenovité hodnoty, jsou-li vydány akcie s různou jmenovitou hodnotou, společníků s uvedením výše obchodního podílu
iii) seznam akcionářů, jsou-li vydány akcie na jméno
iv) seznam osob jednajících ve shodě, které disponují většinou hlasovacích práv
v) ovládací smlouva uzavřená za účelem jednotného řízení, je-li taková smlouva uzavřena
vi) jiný dokument nebo prohlášení dokládající nutnost postupu podle odst. 3 §196a obchodního zákoníku

Varianta 2
Pro potřeby doložení vzniku a existence oceňované pohledávky:

i) dokumenty dokládající způsob vzniku pohledávky/závazku (např. smlouva, dodací list, výdejka popř. příjemka zboží, materiálu či služby); není-li takový dokument k dispozici popis jejího vzniku (např. ústní dohoda apod.)
ii) dokumenty dokládající zajištění pohledávky (zástavní smlouvy, ručitelské závazky, směnečná prohlášení apod.)
iii) dokumenty dokládající, že pohledávka/závazek ke dni ocenění stále existují (např. výstupy ze saldokonta nebo jiné výstupy z účetnictví obou stran, evidující závazek/pohledávku vůči druhé straně)
iv) prohlášení dlužníka o existenci a výši závazku (v úplné popř. v jaké výši)
v) prohlášení věřitele o existenci a výši pohledávky (v úplné popř. v jaké výši)
vi) popis historie pohledávky (její růst nebo snižování v čase, příslušenství) a dohodnutý budoucí vývoj (domluvené splátkové kalendáře nebo příslušenství)
vii) fotokopie výpisů z obchodního rejstříku dlužníka i věřitele.

Pro potřeby doložení bonity oceňované pohledávky:

i) roční účetní závěrku dlužníka za sledovaný rok (výsledovka, rozvaha, příloha k účetní závěrce) vč. případného auditu a výroční zprávy, byla-li závěrka auditována a výroční zpráva zpracována; není-li ještě závěrka příp. výroční zpráva za toto období k dispozici, pak totéž za rok předcházející a předběžnou výsledovku a rozvahu (příp. obratovou předvahu) za sledovaný rok
ii) výsledovku a rozvahu (příp. obratovou předvahu) dlužníka ke dni ocenění pohledávky; není-li to možné pak k poslednímu dni měsíce předcházejícímu měsíci, ve kterém je pohledávka oceňována
iii) splátkové kalendáře úvěrových a leasingových smluv dlužníka, případně splátkové kalendáře jiných závazků a pohledávek dlužníka
vii) fyzické a dokladové inventury majetku a závazků ke dni ocenění; není-li to možné, pak tytéž doklady k poslednímu dni měsíce předcházejícímu měsíci, ve kterém je pohledávka oceňována provedené v souladu s §§ 29 a 30 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví

Pro potřeby stanovení hodnoty majetku dlužníka:
viii) výpisy z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíce),
ix) soupis práv k nehmotnému majetku (ochranné známky, užitné a průmyslové vzory, vynálezy a zlepšovací návrhy, autorská díla, jiné majetkové hodnoty, které nelze volně užívat nebo s nimi volně disponovat) a popis projektů, programového vybavení či jiných poskytnutých technických nebo jiných hospodářsky využitelných znalostí,
x) popis nedokončených investic s horizontem dokončení,
xi) seznam zásob - struktura (nepoužitelné, nepotřebné, rychloobrátkové zásoby atd.), metody použité k ocenění zásob, obrátka zásob,
xii) přehled bankovních závazků dle lhůty splatnosti a jejich výše včetně úrokových sazeb s uvedením způsobu splácení a zajištění.

Poznámka: Seznam podkladů může být upřesněn po seznámení oceňovatele s dlužníkem a stavem oceňované pohledávky


Novinky [↑ Nahoru]

Hledáme posily našeho týmu

19. 2. 2018

Pro pražskou centrálu hledáme nové kolegy na pozice:

Pokud Vás zajímá a baví oceňování, rádi přijímáte nové výzvy a nechcete jednotvárnou pracovní náplň, určitě shlédněte naši nabídku spolupráce.

celý článek >

---

Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu

3. 8. 2015

Ocenění majetkové podstaty je důležitou součástí insolvenčního řízení. Výsledky ocenění jsou určující pro řadu rozhodnutí a ovlivňují průběh insolvenčního procesu.

celý článek >

---

Riziková prémie trhu - konference ACEB 2014

11. 11. 2014

Náš kolega připravil příspěvek zabývající se rizikovou prémií trhu pro výnosové ocenění podniku v rámci mezinárodní ekonomické konference v Singapuru.

celý článek >

---

Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy

27. 2. 2014

Seminář "Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy" pod záštitou ministra dopravy pana Antonína Prachaře a pod záštitou předsedy Hospodářského výboru pana Ivana Pilného se uskutečnil v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky. Ředitel společnosti EQUITA Consulting přednesl příspěvek, jehož cílem bylo shrnutí role znalce v procesu výstavby dopravní infrastruktury v České republice.

celý článek >

---

Menu sekce [↑ Nahoru]